不動産業を営む企業へのメッセージ
不動産業は、人々が生活するために必要不可欠な「住居」を提供してくれます。
また、企業が経済活動を行なうために必要不可欠な「土地・建物」を提供してくれます。
したがって、不動産業は、人々が生きていくために、また、社会の発展のために、絶対になくてはならない重要な業種といえます。
このように不動産業は重要であるがゆえに、さまざまな法律によって規制されており、円滑に事業を営み、会社を成長させるためには高度な専門知識が必要です。
ところが、多くの企業は、不動産業の専門知識をもった弁護士からサポートを受けることができずに苦しまれています。
デイライト法律事務所の企業法務チームは、このような「人々の暮らしや社会の発展に必要不可欠な不動産業を強力にサポートしたい」いう想いから、弁護士が不動産業に特化する取り組みを行っています。
不動産にまつわる各種法律相談、トラブルの解決は、私たちにおまかせください。
不動産業特有の問題
不動産業は、他業種と比較して参入障壁がそれほど高くないことから、大企業から中小・零細企業まで非常に裾野の広い業界です。また、不動産専業ではなく、建設会社・工務店など施工業者がそのままマンションや建売住宅の分譲を行っているケースや、鉄道事業者や鉄鋼メーカーなど他業種の企業の一部門及び子会社が不動産事業を行っているケースも多く見られます。
不動産業のビジネスの特徴としては、代表的なものとして、不動産賃貸業と不動産取引業があり、それぞれ特有の問題を抱えています。
【不動産賃貸業】
不動産賃貸は特に資格も無く経営が可能なビジネスですが、様々な法律（例えば、借地借家法）が絡み、貸主側の責任範囲が非常に広いという特質があります。
しかし、ほとんどの貸主は、そのような法律知識を持たずにマンション（アパート）のオーナーとなられています。
そのため、不動産賃貸業では次にあげるような点において、トラブルとなることがあります。
まず、不動産物件の借主を募集する際は、
募集広告における法規制の不知による違法行為、物件情報（自殺等）の説明不足
といったことがあげられます。
また、賃貸借契約の場面においては、
賃貸借契約書の作成や診断、保証契約の締結、原状回復費用の負担や更新料特約の有効性
といったことがあげられます。
さらに、賃貸借契約は、売買契約のような１回限りの契約と異なり、賃貸借の期間中、貸主は物件を使用収益させ、これに対して、借主は賃料を支払っていくという継続的な契約です。
そのため、契約締結後に修繕義務や家賃滞納といったトラブルが多く発生しています。
また、不動産の価格上昇などによって、現在の賃料が不相当となった場合は賃料増額の必要がでてきますが、賃借人がこれに応じてくれない場合にもトラブルとなります。
さらに、契約終了をめぐってのトラブルが多い業種です。
例えば、借主が賃料を支払ってくれない場合、貸主側は賃貸借契約を解除して、物件が建物であれば建物明渡し、物件が土地であれば建物収去と土地の明渡しを求めますが、その解除の有効性や不退去等でトラブルになることが多々あります。
また、敷金返還や退去時の原状回復等をめぐるトラブルが跡を絶ちません。
このように、不動産賃貸業は他の事業と比べてトラブルのリスクが高いビジネスといえます。
【不動産取引業】
不動産取引業は、１回の取引においての売上げやコストが高額であることから、成功した場合のリターンが大きい反面、それだけリスクも高いというビジネスの特徴があります。
不動産取引業では次にあげるような点において、トラブルとなることがあります。
不動産の売買契約締結前においては
広告表現に関する法律の不知による違法行為、媒介契約書（仲介契約書）不備によるトラブルの発生があげられます。
また、売買契約に際しては
重要事項の説明や自殺物件の対応が必要となります。
さらに、売却後は
騒音・隣人トラブル、土壌汚染、アスベスト、耐震問題、不実の告知と契約の取消し、瑕疵担保、手付解除等への対応等が問題となります。
【その他】
上記の他にも、不動産業においては
個人情報保護やプライバシーの問題、 犯収法（犯罪収益移転防止法）の本人確認、暴力団排除条例と 暴力団関係者のチェック等への対応が必要です。
コンプライアンスの徹底
不動産業の業態は、①分譲・開発業、②流通業、③賃貸業、④管理業の４つに大別されます。
このうち、不動産分譲・開発業及び流通業は、宅地建物取引業法により、規制されております。
賃貸業については、「媒介」「代理」を業とする不動産業の場合、宅地建物取引業法で規制されています。
不動産管理業については、分譲マンション管理の場合、マンション管理適正化法により業務規制が図られています。また、賃貸不動産管理業については、貸主と賃借人が賃貸借契約を締結する場合に民法や借地借家法による規制がなされています。
このように不動産業は、様々な法律で規制されているため、まずはその専門知識が必要となります。
当事務所の企業法務チームは、このような不動産業者の方からの法律相談に対応しており、コンプライアンスをサポートします。
契約書の診断・作成
まず、不動産賃貸業は、賃借人との信頼関係を前提とした継続的な契約であることから、特に、将来を見据えた契約書を作成・締結することがポイントとなります。
入居者との賃貸借契約においては、 標準契約書がありますが、トラブル防止のためには個別の事情毎に、禁止事項、承諾事項及び特約事項について十分に内容を吟味すべきです。
次に、不動産取引業においては、売買代金とその支払い方法といった基本的な条件の他に、個別の事情に応じて、瑕疵担保、手付解除、不実の告知と契約の取消し等を考慮した契約書の作成が必要となります。
その他、不動産業では取引先等との間において、トラブル防止のために契約書を作成する方が望ましい場合が多々あります。
当事務所では、顧問先の不動産業に対して、このような契約書の診断・サポートを行っております。
立ち退き等の請求
不動産賃貸業において、賃借人の賃料不払い、その他の債務不履行により、賃貸借契約を解除して、立ち退き等を求めることが多くあります。
弁護士は、訴訟代理権を認められた唯一の法律専門家（※）であり、このような場合、建物明け渡し等の訴訟を提起することが可能です。
さらに、当事務所は、顧問先の不動産業の訴訟対応はもちろん引き受けますが、いきなりこのような裁判沙汰にするのではなく、まずは内容証明郵便を発出するなどして、示談交渉に持ち込むという穏当な方法を取り、迅速に、かつ、低コストで解決する方法と取っています。
立ち退き等でお困りの企業様はお気軽にご相談ください。
※訴訟代理権は司法書士等他の士業にも一部認められておりますが、制限されています。
労務問題をサポート
当事務所の企業法務チームには、労働問題を得意とする弁護士が多数所属しております。
不動産業においても、未払賃金の請求、問題社員の対応、解雇問題、メンタルヘルス対策、ハラスメント対策、マイナンバー対策等の労働問題が生じることが多々あります。
当事務所は、不動産業の特殊性を踏まえた労働問題の解決をサポートいたします。
